kazanırlar.
III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.
Annex-28

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

6.Bölüm : Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün mali- ki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.
B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

7.Bölüm : Son Hükümler

A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.
II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlayarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.
III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

8.Bölüm 
Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sa- yılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.

Devre Mülk Hakkı
Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir.
Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 - (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur
Kat irtifakına geçiş:
Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
F) Yürürlük tarihi:
Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
G) Yürütme makamı:
Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

ANNEX

Annex-1

1. “yönetici”: toplantı tarafından atanan vede idari ve mali yönetim , teknik veya mimari idare gibi belirlenen yönetim görevlerini yerine getiren (tüzel) kişi;
2. “yönetim” : bir veya daha fazla yöneticiden oluşan dernek yönetimi;
3. “mali yıl” : derneğin mali yılı;
4. “arazi” : söz konusu taşınmazların uzerinde bukunduğu arsa;
5. “apartman talimatnamesi” : işbu tüzüğün Annex 24’te belirtilen apartman talimatnamesi;
6. “yıllık bilanço” : bir balans ve açıklamalı işletme bilançosu içeren yıllık bilanço;
7. “yıllık rapor” : dernekteki işlerin gidişatı ve yürütülen politika hakkında yönetim raporu;
8. “özel alan” : binanın ve/veya arazinin tüzük gereği özel kullanım alanı olarak kullanılması öngörülen bölüm veya bölümleri;
9. “denetçi”: Yöneticinin yaptığı işleri denetleyen kat maliklerinden biri;
10. “tüzük” : derneğin içtüzüğü ve mal sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini de içeren daire ve daireye ait taşınmaz mallar kullanım hakkı tüzüğü;
11. “karşılıklar fonu” : karşılıklar fonu;
12. “kat malikleri kurulu” : kat maliklerinin tamamının oluşturduğu kurul;
13. “toplantı” : kat malikleri kurulu toplantısı toplantısı;

Annex-2

Müşterek alanlar ve müşterek mülkler olarak mevcut ise şunlar sayılır:

1. duman- ve havalandırma kanalları,
2. çit ve parmaklıklar ( özel bahçe çevirisi olmayan ), korkuluk duvarları, merdiven boşlukları, bayır yolları, genel kilerler, bisiklet kilerleri, container alanları, asansör makinaları,
3. cephelerde (balkonlara veya teraslara bağlı olan yada olmayan) ve/veya müşterek alanları birbirinden ayıran veya müşterek alanları özel alanlardan ayıran duvarlarlarda bulunan pencere çerçeveleri, cam pencereler, oluklar vede kapı çerçevesi , kapılar ve kapı eşikleri. Ayrıca bunlara ait olan menteşe ve kollar
4. müşterek alanlarda veya bunlara bağlı yada müşterek mülklerdeki enerjiden tasarruf sağlayan imkanlar;
5. amaç olarak sadece bir özel alanın sahibi veya kullanıcısının kullanımına veya hizmetine açık olan altta belirtilen tesisatlar ve bunlara bağlı döşemeler, imkanlar ve diğer gereçler:
1. hava işleme ve havalandırma;
2. duman- ve yangın detektörü ve yangın söndürme;
3. yıldırımkıran veya başka bir merkezi topraklama;
4. genel güvenlik;
5. müşterek ışıklandırma;
6. özel alanlarda bulunsalar da kapı zili ve kapı açma tesisatı (elektrik düğmeleri, dahili telefon sistemi, videofon ve isim kartları bulunan merkez kapı aynası) ve bunlara ait döşemeler, imkanlar ve diğer gereçler. Ayrıca posta kutuları;

Annex-3

1. Müşterek alanlar ve müşterek mülkler alttakilerini içermez:
1. altta belirtilenlerin döşemeleri:
1. sadece özel alanlardan birinin hizmetine açık yağmur suyu, ark suyu ve dışkıların nakil boruları;
2. özel alanlarda sayaç dolabından sonra gaz, su, elektrik vede telefon, audio ve video sinyallerinin nakili;
2. özel alanlardaki özel ısıtma ve soğutma tesisatları, bunların döşemeleri, imkan ve diğer gereçleri;
3. tüzük gereği veya annex-4’deki prosedürce aksi şekilde nitelendirilmediyse özel alanlardan sadece birinin sahibinin veya kullanıcısının hizmetinde ve kullanımında olan bütün mülkler.
2. Ikinci paragraftaki mülkler ilgili özel alana aittir.
3. Yeni ortak tesisatlar gibi yeni müşterek alan ve mülkler için de üstte belirtilenler değişikliğin yapıldığı tarihten itibaren geçerlidir.

Annex-4

Binanın veya arazinin bir bölümünün yada bir mülkün müşterek alan yada müşterek mülk olup olmaması ile ilgili bir tereddüt mevcut ise bu konu hakkında toplantı karar alır.

Annex-5

Toplantı müşterek bir tesisatı kaldırma kararı alabilir. Müşterek tesisatlarla ilgili hükümler kaldırma tarihinden itibaren kaldırılan tesisat için geçerliliğini kaybeder. Aynısı diğer müşterek mülkler için de geçerlidir.

Annex-6

1. Müşterek alanların ve müşterek mülklerin bakımı konusundaki kararı, annex-22 ikinci paragrafta belirtilenler de aynen geçerli olarak, yönetim verir. Yönetim bütçe de belirtilmeyen bakım işlemlerini önceden toplantıdan alınmış bir vekalet söz konusu değil ise yapamaz.
2. Her mal sahibi ve kullanıcı toplantı kararlarının uygulanması için, bunun kendisinden beklenmesinin normal olduğu kadarıyla, gerekli işbirliğini sağlamak zorundadır. Bu sebebten zarar görüyor ise bu zararı dernek tarafından telafi edilecektir.

Annex-7

1. Her mal sahibi ve kullanıcı özel alanının bakımını uygun şekilde yapmak zorundadır. Bu bakım özellikle onarım, yenileme ve değiştirme, boya, duvar kağıtı, fayans, tavanların ve (bina içinde bulunmayan balkonların) zeminin işlenmiş katmanlarının, sıvanın ve özel iç kapılarının (menteşe ve kollar dahil) bakımını, sıhhi döşemenin temiz tutulması ve tıkanıklıkların giderilmesini içerir. Bu bakım ayrıca annex-3 birinci paragraf c bendinde bahsi geçen kapıların ve camlı pencere çerçevelerinin kapalı oldukları durumda özel alanda bulunan taraflarının boya işini de içerir.
2. Her mal sahibi ve kullanıcı müşterek alanların ve kendi özel alanında bulunan müşterek mülklerin her daim iyi ulaşılabilir durumda olmasına özen göstermek zorundadır.

Annex-8

1. Her mal sahibi ve kullanıcı müşterek alanları ve müşterek mülkleri kullanım amacı doğrultusunda kullanma hakkına sahiptir. Her mal sahibi ve kullanıcı müşterek alanlar ve müşterek mülklerle ilgili bunların kendi özel alanında bulunması durumunda dahi gerekli özeni göstermek zorundadır ve diğer mal sahipleri ve kullanıcıların müşterek kullanım hakkını ihlal edemez.
2. Ilk paragrafın ilk satırından değişik olarak daire ve daireye ait taşınmaz mallar kullanım hakkı bulunan bir mal sahibinin belirli bir müşterek alanı veya müşterek mülkü kullanma izni bulunmadığı tüzükçe kararlaştırılabilir. Bu durumda ilgili mal sahibinin bu müşterek alan veya müşterek mülkle ilgili borç ve masraflara katkıda bulunması gerekmez.

Annex-9

1. Her mal sahibi ve kullanıcı gürültü yapmaktan kaçınmak zorundadır. Ayrıca kısa veya uzun süre kalabilmek amacı bulunmayan müşterek alanlarda gereksiz bulunmak ve araç yada diğer eşyaları bu amaçla kullanılmayan yerlere bırakmak yasaktır.
2. Müşterek alanların duvar ve/veya tavanları tablo, resim veya diğer nesneleri asmak vede dekorasyon ve benzeri şeyleri koymak için kullanılamaz.
3. Toplantı birinci ve ikinci paragrafta belirtilen işlemlere izin verebilir.
4. Güvenlik amacıyla müşterek alanlarda ve özellikle kaçış yollarında obje ve (araç, çöp torbaları, taşınır yada taşınmaz çiçeklikleri de içeren) diğer engellerle geçişi herhangi bir şekilde engellemek yasaktır.

Annex-10

1. Bir mal sahibi veya kullanıcı diğer mal sahiplerine ve kullanıcılara makul olmayan rahatsızlık veremez. Meslek gereği erotik yapılamaz. Bir apartman talimatnamesi ile gürültü ve diğer rahatsızlıkları önlemek için daha detaylı kurallar belirlenebilir.
2. Her mal sahibi ve kullanıcı diğer mal sahipleri ve kullanıcıların vede derneğin menfaatlerine zarar verebilecek davranışlardan uzak durmalıdır. Böyle bir zararın önlenmesi için herşeyi yapmakla yükümlüdür. Ayrıca bu zararların önlenmesi, kısıtlanması veya kaldırılması için alınan makul seviyedeki tedbirlere tahammül etmek zorundadır.

Annex-11

Özel bir alanda önemli bir zarar oluşmuş veya oluşmaktaysa yada diğer mal sahipleri ve kullanıcılar için ağır rahatsızlık tehlikesi doğduysa, her mal sahibi ve kullanıcı derhal yönetimi uyarmak ve gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür.

Annex-12

1. Özel teras ve balkonlar sadece bu amaç doğrultusunda kullanılabilir. Üstlerine hiçbir koşulda bu terasların vede altlarındaki çatı ve balkonların taşıma kabiliyetini aşacak derecede ağır çiçeklikler/yapılar, toprak ve benzeri şeyler bu balkonların, tavanların ve çatıların zarar görmesini önlemek doğrultusunda konulamaz. Ayrıca teraslara ve balkonlara normal şartlarda büyümesini tamamladıktan sonra yinede taşıma kabiliyetinin aşılmasına yol açabilecek yada diğer alanların ışık düşüşünü optimal olmaktan çıkarabilecek bitkiler dikmek yasaktır.
2. Toplantının izni olmadan bahçeye, diğer mal sahipleri veya kullanıcıların görüşünü yada ışık ve havanın pencere ve bina boşluklarından içeri girmesini engelleyebilecek yüksek tahta dikmek meşru değildir. Aynı şekilde bu izin olmadan bahçeye araba, karavan, depolar, kilerler, hayvan barınakları, carportlar, gemiler, trailerlar, çadırlar ve benzeri şeyler yerleştirmek de meşru değildir.
3. Aynı şekilde toplantının izni olmadan, ilk katın en düşük pencere çerçevesinin elli santim altından daha yüksek seviyeye kadar, duvarların üstünde bitki yada çalı büyütmek meşru değildir.

Annex-13

Verilen bir izin şarta bağlanabilir. Izinler değiştirilebilir ve iptal edilebilir. Annex-12, 17, 18’de bahsi geçen izinler haksız gerekçelerle değiştirilemez veya iptal edilemez.

Annex-14

Binanın dış boya rengi, müşterek alanların, müşterek mülklerin vede özel ön kapıların müşterek alanlara dönük olan taraflarının boya rengi hakkındaki kararı toplantı verir.

Annex-15

1. Ortak mal sahiplerinin borçları ve masrafları olarak şunlar sayılır:
1. Ortak alanlarda mal sahiplerinin içlerinden birine yada üçüncü şahıslara borçlu olduğu hasar tazminatı;
2. Ortak alanlarda mal sahipleri olarak veya namınca davalı veya davacı sıfatıyla yapılan adli ve mahkeme dışı masraflar;
3. mal sahiplerine özel olaral tahakkuk edilmemesi durumunda su tüketim masrafları;
4. toplantı kararı ile yapılan borç ve masrafları da içeren ortak mal sahiplerinin çıkarına yapılan diğer borç ve masraflar.
2. Ortak mal sahiplerine ait gelirler mal varlıklarının faiz ve diğer gelirleri, ortak mal sahiplerine ait diğer geliri vede örneğin annex-19 da belirtilen para cezası gibi derneğe ait gelirleri içerir.
3. Bakım planında öngörülen masrafları ve öngörülmeyen borç ve masrafları karşılamak için bir karşılıklar fonu oluşturulmalıdır. Karşılıklar fonu madde-30 uyarınca alınan toplantı kararı dışında başka amaçlar için kullanılamaz.
4. Karşılıklar fonundaki paraları sadece başkan ve toplantı tarafından seçilen bir mal sahibi toplantının vekaleti üzerine kullanabilir.

Annex-16

1. Daire ve daireye ait taşınmaz mallar kullanım hakkının satışı durumunda yönetim ilgili mal sahibinin devir tarihinde derneğe olan borcunu belirtilen bir bildiri vermek zorundadır. Bildiriyi alan kişi derneğe karşı sadece bu bildiride belirtilen miktar kadar sorumludur. Bildiride ayrıca karşılıklar fonunun kapsamı ve ilgili mal sahibinin bundaki hissesi belirtilir.
2. Yönetim bütün gerekli antlaşmaların yeni mal sahibin ismine düzenlenmesi için gerekeni yapar.
3. Dernek eğer idareciye mülkiyet intikalinden doğan bir mali katkı borçluysa bu borç eski mal sahibinin hesabınadır.
4. Olası enformasyon ve giriş masrafları (sadece yapılan masrafları karşılamak amacıyla) yeni mal sahibi tarafından karşılanmalıdır.

Annex-17

Mal sahipleri ve kullanıcılar toplantının izni bulunmadan ocak- ve şömine tesisatı kuramazlar.

Annex-18

Normal ev kullanımı amacı dışında (yanıcı) tehlikeli, patlayıcı veya kirliliğe yol açabilecek madde ve materyallerin depolanması sadece yönetimin yazılı izni alındıktan sonra meşrudur. Yönetim bu izni sadece, depolamanın bu amaç için özel yapılmış depolama hücreleri/tanklarında yapılması ve depolamanın sigortadan dolayı sigortacıya zamanında bildirilmesi durumunda, verebilir.

Annex-19

1. Kanunun, tüzüğün veya apartman talimatnamesinin hükümlerinden veya toplantının kararlarından birinin mal sahibi yada kullanıcı tarafından ihlali veya uyulmaması durumunda, yönetim ilgili kişiye taahhütlü bir mektup ile yazılı ihtar verir ve kendisini ihlal veya ihmal konusunda uyarır.
2. Ilgili kişi bir ay içerisinde ihtarı yerine getirmezse yönetim kendisine, en fazla toplantı tarafından böyle ihlal veya ihmal durumunda verilmesi kararlaştırılan miktar kadar, bir defalık veya günlük bir ceza kesebilir.
3. Alınan cezalar derneğin geliridir.
4. Ceza miktarı zamanında ödenmediyse madde 20 dördüncü paragraf uygulanır

Annex-20

1. Derneğin kaynakları mal sahiplerinin tüzük gereği yapması gereken katkılardan ve diğer gelirlerden oluşur.
2. Yönetim derneğin mali araçlarını derneğin adına açılan bir banka hesabına yatırmak zorundadır.
3. Karşılıklar fonundaki paralar derneğin adına açılan bir başka banka hesabına yatırılır.
4. Yönetim karşılıklar fonundaki paralarla yatırım yapma kararı alabilir. Bu yatırım rantabilite, ödeme gücü, risk dağılımı gibi genel kabul görmüş işletme ekonomisi şartları ve karşılıklar fonuyla mutabakat göz önünde bulundurularak yapılmalıdır.

Annex-21

1. Toplantıda yönetim annex-27 ikinci paragraf uyarınca yıllık bilançoyu toplantının kararına sunar. Yönetim bu toplantıda ayrıca yıllık raporunu sunar.
2. Toplantılar yönetimin, veya başkanın gerekli gördüğü sıklıkta düzenlenir.
3. Mal sahipleri tarafından talep edilen bir toplantı yönetim tarafından bu isteğin alınmasından üç hafta içinde düzenlenmezse, talep edenler bu tüzüğü göz önünde bulundurarak toplantıyı kendileri düzenleme hakkına sahiptir.
4. Toplantı mal sahiplerinin arasından birini veya başkasını başkan seçer. Atama sırasında başka şekilde kararlaştırılmadıysa başkan belirsiz bir süre için atanır ve her daim toplantı tarafından görevine son verilebilir.
5. Başkan toplantıyı yönetmekle sorumludur; başkanın gıyabında toplantı kendi yönetimini görür.
6. Her mal sahibi toplantı tarihinden 7 gün öncesine kadar yazılı olarak – yada faks veya e-mail yolu ile – yönetime bildirilmesi şartıyla herhangi bir konuyu gündeme getirme hakkına sahiptir.  Böyle bir durumda yönetim bunu diğer mal sahiplerine tez elden bildirmekle yükümlüdür.
7. Toplantıda hazır bulunan oy hakkına sahip kişilerin katılanlar listesini imzalamaları zorunludur. Bu katılanlar listesi yeter sayısı için belirleyicidir. Vekalet alan kişi vekaleti veren kişi için katılanlar listesini imzalar.

Annex-22

1. Toplantı muhasebenin – bütün ödemeleri yapmak ve alacakları toplamak, muhasebe defterlerini en geniş anlamıyla tutmak, gerekli hesap dökümlerini ve beyanları mal sahiplerine ve yönetime vermek de dahil – kendisi tarafından belirlenecek bir idareciye bununla yapılan antlaşma şartları altında verilmesine karar verebilir.
2. Toplantı teknik ve/veya mimari idarenin kendisi tarafından belirlenecek bir teknik ve/veya mimari idareciye bununla yapılan antlaşma şartları altında verilmesine karar verebilir.

Annex-23

Toplantı, görev tanımını belirleyerek komisyonlar kurma hakkına sahiptir.

Annex-24

1. Toplantı alttaki konuları düzenlemek için bir apartman talimatnamesi oluşturabilir:
2. müşterek alanların ve müşterek mülklerin kullanımı, idaresi ve bakımı;
3. özel alanların kullanımı, idaresi ve bakımı;
4. toplantı nizamı;
5. yönetimin yönergesi;
6. murakıplar meclisi ve komisyonların çalışma usulü, görevi ve yetkileri;
7. şikayetlerin değerlendirmesi;
8. haksız sıkıntıyı önlemek için kurallar;
9. tüzükte henüz düzenlenmemiş ve toplantının görüşüne göre düzenlenmesi gereken bütün konular.
10. Apartman talimatnamesinin yasalara yada tüzüğe aykırı esasları hiç yazılmamış kabul edilir.

Annex-25

1. Yönetim ikiye bölünmez bir sayıda bir veya daha fazla yöneticiden oluşur. Bunu göz önünde bulundurarak toplantı yöneticileri seçer. Yönetimin birden fazla kişiden oluşması durumunda kendileri aralarında bir yönetici ve denetçi seçer.
2. Acıl tedbirler gerekli olduğu zaman yönetim, toplantının talimatı olmadan da, toplantı tarafından belirlenen miktardan daha yüksek tutardaki sözleşmelerde başkandan salahiyet almak şartıyla, bu tedbirleri alabilir.

Annex-26

Mal sahipleri, toplantının aksi bir kararı bulunmadığı sürece, ilgili mali yılın ilk ayından başlamak üzere her yıl avans olarak paylarını derneğe ödemek zorundalar. Bu avans ödemeleri dernek veya ortak mal sahiplerinden olan (sözümona) alacaklarla kliring edilemez veya tehir edilemez. Toplantı tarafından bir mali yılın avans miktarları belirlenmediği müddetçe mal sahipleri en son belirlenen avans miktarları uyarınca ödeme yapmalıdır. Fazla bir ödeme söz konusu ise bu mal sahiplerine iade edilecektir, bir eksik ödeme söz konusu ise bu bir ay içinde ödenmek zorundadır.

Annex-27

1. Her mali yılın sonunda yönetim yıllık bilançoyu ve yıllık raporu düzenler. Yıllık bilançoya ait balansda karşılıklar fonunun tutarı belirtilmelidir. Yıllık bilançoya ait işletme bilançosu mali yıla ait gelir ve giderleri, madde 10 birinci paragrafta belirtilen münferit kalemlere ayrılmış şekilde gösterir.
2. Annex-21 birinci paragrafta bahsi geçen yıllık olağan toplantıda yönetim yıllık bilançoyu toplantının kararına sunar. Bu yıllık bilanço yönetici ve denetçi tarafından imzalanır.
3. Yıllık bilanço kararlaştırılırken toplantı aynı zamanda madde 20’deki oran göz önünde bulundurularak mal sahiplerinin nihai ödemelerini belirler.
4. Üçüncü paragraftaki nihai ödemeler maadde 37 b,c paragraflarındaki avans ödemelerinin yerine geçer. Bu avans ödemeleri nihai ödemelerden fazlaysa aksi bir toplantı kararı bulunmadığı takdirde aradaki fark mal sahiplerine iade edilir. Nihai ödemeler avans ödemelerinden fazlaysa mal sahipleri aksi bir toplantı kararı bulunmadığı takdirde aradaki farkı işletme bilançosunun kararlaştırılmasından itibaren bir ay içinde kapatmalıdırlar.

Annex-28

Apartman talimatnamesi veya toplantı kararı ile binanın içi veya dışında yapılmasına izin verilen değişiklikler olası kamusal ruhsat ve izinler alınmadan önce yapılamaz. Aynı şekilde apartman talimatnamesi veya toplantı kararı ile müşterek ve özel alanları kullanım hakkı ve bina yada arazi ile alakalı her fiil gerekli ruhsat ve izinler alındıktan sonra uygulanabilir. Bu ruhsat ve izinlerden doğan haklar kütükte belirtilenlerle aykırılık içeriyorsa kullanılamaz.