WET BETREFFENDE DE APPARTEMENTSEIGENDOM
Nummer wet: 634
Datum ratificatie : 23/06/1965
Datum publicatie in het staatsblad : 02/07/1965 – Nummer: 12038
Gepubliceerd in volume nr. 5, boekdeel 5, pagina 2.932
Deel 1: Algemene bepalingen
a) De eigenaar of de vruchtgebruiker van een appartement
I- Algemene regel:
Artikel 1: Overeenkomstig dit artikel hebben de eigenaars of mede-eigenaars van het onroerend goed het recht om vrij te handelen inzake hun onroerende goed dat zelfstandig gebruikt kan worden. Het betreft hier onroerende goederen zoals een voltooide verdieping, een appartement, een kantoorruimte, een winkel, een magazijn, een opslagplaats.
Overeenkomstig de bepalingen van deze wet hebben de eigenaars of de mede-eigenaars van de bouwgrond het recht van gebruik indien er op deze bouwgrond een inrichting zoals het hierboven opgesomde onroerend goed wordt of zal worden gebouwd.
II- Bepalingen:
Artikel 2 : Overeenkomstig deze wet:
a) wordt het geheel van het onroerende goed dat het onderwerp is van een appartementseigendom “het basale onroerende goed” genoemd. Het gedeelte dat de gebouwen bevat, wordt “het hoofdgebouw” genoemd. De delen van het basis onroerende goed dat zelfstandig gebruikt kan worden en die volgens de bepalingen van deze wet het onderwerp zijn van een onafhankelijk onroerend goed, worden verder “onafhankelijke delen” genoemd. De delen die zich buiten deze onafhankelijke delen bevinden, doch met deze rechtstreeks verbonden zijn, worden “verbindingen” genoemd. De eigendomsrechten van de gebouwen, die op het basis onroerende goed gebouwd zijn, worden “verdiepeigenaars” en de bezitters van deze rechten worden “verdiepbezitters” genoemd.
b) worden de delen die buiten het basis onroerende goed vallen, maar die beschermd zijn of voorbehouden zijn voor gemeenschappelijk nut, “de gemeenschappelijke delen” genoemd. De verdiepbezitter die geen eigenaar is van een gedeeltelijke onroerend goed maar het enkel mag gebruiken, verkrijgt hierdoor enkel het “gebruiksrecht”.
c) (gewijzigd: 13/4/1983 artikel 2814/1) Overeenkomstig de bepalingen van de huidige overeenkomst heeft de grondbezitter of hebben de gemeenschappelijke grondbezitters het recht om eigenaar te kunnen worden van een gebouw dat op hun grond gebouwd wordt of gebouwd zal worden. Dit recht wordt het “gebruiksrecht” genoemd en zij die deze rechten bezitten, worden “de houders van het gebruiksrecht” genoemd.
d) wordt de bouwgrond overeenkomstig de bepalingen van deze wet in onafhankelijke delen onderverdeeld. Hierdoor verkrijgt men de “deelname in de bouwgrond”.
e) wordt de officiële akte die opgesteld wordt voor de eigenaar of de vruchtgebruiker van het appartement “overeenkomst” genoemd.
Bijlage 1:
III – Bepalingen met betrekking tot de eigenaar of de vruchtgebruiker van een appartement:
Artikel 3. – Appartementseigendom is een bijzonder onroerend goed omdat het door de gemeenschappelijke delen met de bouwgrond en het basale onroerende goed verbonden is. (gewijzigd: 13/04/1983 – artikel 2814/2)
Appartementseigendom wordt verworven in verhouding tot de waarde op de datum waarop de eigenaar het vruchtgebruik van een appartement verkrijgt. De waarde en de gemeenschappelijke eigendomsbepalingen van het toegewezen perceel moeten duidelijk en expliciet aangetoond worden. Indien bouwgrondstukken en de waarde van de vrije gedeelten in verhouding niet gelijkmatig toegewezen zijn, kan elke appartementseigenaar of de vruchtgebruiker van een appartementseigenaar een rechtszaak starten om een herziening van de aandelen te verkrijgen. Indien er een vermeerdering of een vermindering van de waarde geschiedt op de toegewezen percelen van de vrije gedeelten, kunnen deze percelen niet gewijzigd worden. Het besluit van artikel 44 blijft van toepassing.
Het vruchtgebruik van een appartement is een soort gebruik dat evenredig is met de bouwgrond. Indien het gebouw voltooid is, moeten de vruchtgebruikers of de gezamenlijke vruchtgebruikers zich tot het kadaster wenden om de eigendomsakten te kunnen verkrijgen.
IV – Gemeenschappelijke delen:
Artikel 4 – Het voorwerp van de gemeenschappelijke delen wordt in de overeenkomst bepaald. Hieronder vermelde plaatsen en voorwerpen worden op basis van deze wet ieder geval beschouwd als gemeenschappelijke delen.
a) Fundamenten en hoofdmuren, gemeenschappelijke muren die de vrije gedeelten van elkaar scheiden, plafonds en vloeren, binnenplaatsen, gemeenschappelijke ingangen, toegangen, trappen, liften, overlopen, gangen en gemeenschappelijke wc’s en lavabo’s, portiersflats en kamers, gemeenschappelijke was- en droogkamers, gemeenschappelijk kolenhok, gemeenschappelijke garages, opbergplaatsen voor elektriciteit-, water- en gasmeters die zich bevinden buiten het vrije gedeelte inclusief ruimten en kamers, centrale-verwarmingskamers, putten en regenbakken, gemeenschappelijke waterdepots van het gebouw en eventuele schuilplaatsen.
b) Elke appartementseigenaar kan gebruikmaken van de volgende delen: rioleringsleidingen, vuilniskanalen, water-, gas- en elektriciteitsleidingen, gemeenschappelijke aansluitingen en antennes voor telefoon, radio, televisie en airconditioningsystemen.
c) Daken, schouwen en schoorstenen, gemeenschappelijke dakterrassen, watergoten en brandtrappen.
Buiten de hierboven genoemde delen worden de gebieden die voor gemeenschappelijk gebruik, bescherming of benutting bestemd zijn, ook beschouwd als gemeenschappelijke delen.
Bijlage 2 ,3 ,4 ,5, 6
B) Verbindingen:
I – Verbinding tussen het vrije gedeelte en het perceel:
Artikel 5 – Indien het appartementseigendom door overdracht of nalatenschap aan een ander wordt overdragen, wordt de bouwgrond die verbonden is aan het appartementseigendom mee overgedragen. De bouwgrond kan niet apart verhandeld en dus ook niet overgedragen of overgeërfd worden.
Op de bouwgrond behoort elk perceel toe aan één van de appartementseigenaars.
Indien men een appartement aankoopt, verkrijgt men automatisch het recht op deelname in de bouwgrond. Bij registratie van het appartement bij het kadaster, wordt het perceel automatisch mee ingeschreven.
II – Nieuwbouw tussen het vrije gedeelte en verbindingen tussen de gemeenschappelijke delen:
Artikel 6 – Constructies zoals het kolenhok, waterdepot, garage, meterkasten voor elektriciteit, gas en water en de wc, die rechtstreeks aan de onafhankelijke delen aangebouwd zijn, maken hier dan ook deel van uit. Deze bijbebouwingen worden in het kadaster ter info mee genoteerd. Verder worden ze in de plannen ook duidelijk omschreven en benoemd.
Er kunnen geen overeenkomsten over de vrije gedeelten afgesloten worden die tegenstrijdig zijn met de belangen van de gebruikers.
Bij overdracht, inschrijving of verhuring van de vrije gedeelten worden ook de nieuwbouwgedeelten en de gemeenschappelijke delen automatisch mee overgedragen, ingeschreven of verhuurd.
C) Ontbinding van de vennootschap en voorrecht van aankoop:
I – Ontbinding van de vennootschap:
Artikel 7 – Het is onmogelijk om op de delen die gebonden zijn aan het recht op verdiepingen of het gemeenschappelijke gebruik van een verdieping geen vennootschap te vormen. Voor de onafhankelijke delen en onroerende goederen kan men een rechtszaak aanspannen en kan men ook de ontbinding van de vennootschap laten vorderen.
II – Voorrecht van de aankoop:
Artikel 8 – (Gewijzigd: 13/04/1983 – artikel 2814/3) Bij de verkoop van een vrij gedeelte van het onroerende goed waarover men appartementseigendom heeft verkregen of een perceel waarop gebruiksrecht verworven werd, hebben andere appartementseigenaars of vruchtgebruikers van een appartement geen voorrecht op aankoop.
Indien een deelhouder van een vrij gedeelte zijn eigen deel aan een ander verkoopt, hebben andere deelhouders het voorrecht van aankoop, tenzij anders bepaald in een overeenkomst.
D) Omstandigheden waarbinnen de algemene bepalingen gelden:
Artikel 9 – Indien er een geschil is bij de inschrijving van appartementseigendom of vruchtgebruik van een appartement in het register, of tussen appartementseigenaars onderling en de overeenkomst of het bestuursplan niet in een regeling voorziet, worden deze geschillen geregeld door het Burgerlijk Wetboek en de wetten terzake.
Deel 2. Verwerving van het eigendomsrecht of het vruchtgebruik van een appartement
A)- Algemene Regel:
Artikel 10 – De appartementseigendom wordt verkregen door een officiële akte na inschrijving in het kadaster. Om over één of meerdere plaatsen van het basale onroerende goed appartementseigendom te verkrijgen, moet het volledige basale onroerende goed omgezet worden in appartementseigendom.
Indien meerdere delen op dezelfde verdieping verbonden zijn met elkaar, kan men deze delen bij het verkrijgen van het appartementseigendom tijdens de inschrijving in het eigendomsregister als één enkel vrij deel laten inschrijven.
De registratie van de appartementseigendom gebeurt door de ambtenaar van het kadaster op basis van een officiële overeenkomst of door het besluit van de rechtbank, zoals in de hierna vermelde alinea.
Bij rechtszaken omtrent de ontbinding van de vennootschap van een onroerend goed waarbij appartementseigendom het onderwerp is, kan een van de erfgenamen of gemeenschappelijke eigenaars eisen dat de verdeling, de verwerving van de appartementseigendom en de toewijzing van de vrije gedeelten geschiedt. De rechter beslist in dat geval over het eigendomsrecht van het onroerende goed, volgens artikel 12 en op basis van schriftelijke stukken. Aan de hand hiervan kan hij overgaan tot appartementseigendom, de delen gelijk splitsen en de vrije gedeelten onder de gemeenschappelijke gebruikers verdelen.
B) – Kadaster:
Artikel 11 – De appartementseigendom, wordt bijgehouden volgens de statuten van de eigendomsakten (register van het appartementseigendom). Indien niet anders bedongen in deze wet worden de bepalingen in verband met registratie ingeschreven en toegepast in het register van de appartementseigendom.
Indien de registratie van het vruchtgebruik van een appartement niet gebeurt in het register van appartementseigendom worden de bepalingen van deze wet toegepast; de rechten van de registratie van vruchtgebruik worden volgens de algemene voorschriften uitgevoerd.
In gevallen waarin geen landmeting heeft plaatsgevonden, wordt de appartementseigendom apart geregistreerd volgens de statuten van de eigendomsakten (de notulen van het register van het appartementseigendom).
C) – Verwerving van appartementseigendom:
I - Aanspraak en bewijzen:
Artikel 12 –(gewijzigd op 13/04/1983 - artikel 2814/4)
Om appartementseigendom te verkrijgen en het basale onroerende goed om te zetten naar appartementseigendom, moet de eigenaar of mede–eigenaar van het onroerende goed een getekend verzoekschrift of een aanvraag indienen bij het kadaster.
Naar aanleiding van het verzoekschrift of de aanvraag wordt er een verslag opgesteld door het kadaster over de vrije gedeelten van het basale onroerende goed waarover men appartementseigendom wil verkrijgen. Men is in dit geval verplicht om de waarde van de vrije gedeelten afzonderlijk en in verhouding tot de percelen waarvan de toewijzing wordt gevorderd, aan te tonen.
Samen met het verzoekschrift of het aanvraagformulier, volgens de wet buiten de eigendomsoverdracht, moeten ook de hieronder vermelde bewijsstukken neergelegd worden:
a) Een door de gemeente bekrachtigd projectplan, opgesteld door een architect of ingenieur en ondertekend door de eigenaars van het basale onroerende goed en/of iedere deelhouder. Uit dit document moet blijken dat de gegevens over het basale onroerende goed (gebouw of gebouwen), de buitengevel, de binnenverdeling van het vrije gedeelte, de nieuwbouw, de metingen van de gemeenschappelijke delen, correct zijn. Voor meer dan één bouwconstructie dient men het door de gemeente goedgekeurde situatieplan voor te leggen, waaruit blijkt waar ze gebouwd zijn.
b) Een door de gemeente goedgekeurde foto van minimum 13x18 groot, van het basale onroerende goed (gebouw of gebouwen), van de voor- en achtergevel en van halve gevels;
c) Van elk vrij gedeelte, het perceel, de verdieping, het appartement, de kantoorruimte en dergelijke meer, beginnend bij nummer één en de huisnummers volgend. Indien er sprake is van nieuwbouw moet ook een door de notaris goedgekeurde lijst, ondertekend door de eigenaar van het basale onroerende goed en/of alle deelhouders, ingeleverd worden;
d) De doeleinden waarvoor de vrije gedeelten gebruikt worden. Als het gaat om meer dan één constructie moeten van al deze constructies de kenmerken beschreven worden en moet een volgens de bepalingen van artikel 28 opgesteld bestuursplan, ondertekend door de appartementseigenaar en/of eigenaars, ingediend worden.
II – Overeenkomst en registratie:
Artikel 13 – (gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/5) Nadat de ambtenaar van het kadaster de bewijsstukken volledig en volgens de regels heeft ontvangen en diegene die het verzoekschrift of de aanvraag indient, bevoegd blijkt te zijn, stelt de ambtenaar een officiële akte op waarmee de aanvrager de appartementseigendom of het vruchtgebruik van een appartement kan verkrijgen. Deze verbintenis is tegelijkertijd ook een registratieverzoek.
Zodra de verbintenis opgesteld is, wordt ze in de rubriek (Eigendom) van het eigendomsregister waarin het basale onroerende goed geregistreerd is (en dat omgezet wordt naar appartementseigendom) genoteerd. Elk vrij gedeelte dat het onderwerp is van appartementseigendom wordt ingeschreven in het appartementseigendomsregister: op een afzonderlijke pagina wordt het perceel dat deel uitmaakt van dat vrije gedeelte ingeschreven. In het algemene register waarin het basale onroerende goed geregistreerd staat, wordt het gebiedsnummer, het grondstuknummer, het perceelnummer, het boeknummer en het paginanummer ingeschreven.
Op de pagina van het algemene register waar het basale onroerende goed is geregistreerd, wordt het boek- en paginanummer van het appartementseigendomsregister van de vrije gedeelten ingeschreven. Op deze manier tracht men een samenhang te creëren tussen de verschillende registers.
Indien de pagina van het basale eigendomsregister afgewerkt is, gaat men, volgens de statuten van de eigendomsakten en op basis van de bepalingen van de overdrachtsregistratie van de verdeling, over naar de pagina van het appartementseigendomsregister van de vrije gedeelten.
In het appartementseigendomsregister krijgt elk vrij gedeelte dat geregistreerd wordt een aparte onroerende-goedbeschrijving. In het register krijgt het goed het nummer van het plan.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/5) Aan de appartementseigenaar dient men, buiten het uitgebreide beschikkingsbewijs van het basale onroerende goed, op zijn verzoek, volgens artikel 12 (a) een goedgekeurd ontwerp van de projecten van vrije gedeelten die toebehoren aan zijn aandeel, af te leveren.
D) – Verwerving van vruchtgebruik over een appartement:
Artikel 14 – (gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/6) Indien het gebouw nog niet gebouwd of nog niet voltooid is en men het vruchtgebruiker van een appartement wil verwerven of het eigendomsrecht op een perceel wil laten registreren, moeten de perceeleigenaars en/of mede–eigenaars een verzoekschrift of een aanvraag (in overeenstemming met de alinea’s (a) en (c) van artikel 12), een correct opgesteld project, een plan, een lijst en (volgens de alinea (d)) een bestuursplan samen met eventuele andere noodzakelijke documenten indienen bij het kadaster.
Bij overdracht van appartementseigendom wordt geen beheersplan gevraagd.
Men kan alleen vruchtgebruik over een bouwstuk verwerven door middel van een overeenkomst of een verzoekschrift waarin men verzoekt om het vruchtgebruik van een appartement verbonden aan het perceeldeel waarvan de toewijzing wordt gevraagd, van de vrije gedeelten; en tenslotte door de registratie in het register (Vermeldingen) van de plaats waar het bouwstuk is ingeschreven. Na de voltooiing van de bouwconstructie volgens het ingediende project wordt in het register (Vermeldingen) het nummer van de vrije gedeelten die het voorwerp vormen van de appartementseigendom, en de aan deze gedeelten verbonden nieuwbouwconstructies, genoteerd. Na voltooiing van de constructie kan het vruchtgebruik over een appartement omgezet worden in appartementseigendom, en wel als volgt: op aanvraag van een van de vruchtgebruikers, via registratie op de officiële registratieakte van het vruchtgebruik over een appartement, en mits inlevering van de in artikel 12 beschreven bewijsstukken met opgave van de vrije gedeelten van het basale onroerende goed én het eerder afgeleverde en door de gemeente goedgekeurde plan.
Deel 3. Rechten van de appartementseigenaars en vruchtgebruik van een appartementeigenaar
A)- Rechten van de appartementseigenaars:
I- Rechten op de vrije gedeelten:
Artikel 15 – Op de vrije gedeelten die het bezit zijn van de appartementseigenaars worden de bepalingen van deze wet toegepast. Bovendien hebben zij dezelfde rechten en bevoegdheden als die het Burgerlijk Wetboek toekent aan eigenaars.
Bijlage - 7
II- Rechten op de gemeenschappelijke plaatsen:
Artikel 16 – Volgens de bepalingen van de gemeenschappelijke eigendom bezitten de appartementseigenaars de gemeenschappelijke plaatsen van de basale onroerende goed in verhouding met het perceel.
Appartementseigenaars hebben het recht om de gemeenschappelijke plaatsen te gebruiken. Indien er geen verbintenis aanwezig is, is dit recht in verhouding met het perceel van iedere appartementseigenaar, ongeachte de grote van de kolenschuur, de garage, het terras, het washok, het drooghok en dergelijke plaatsen.
Bijlage - 8, 9
B) – De rechten van de eigenaars van vruchtgebruikers:
Artikel 17 – Om de verbintenis na te komen betreffende begin- en einddatum voor een gebouw dat gebouwd gaat worden op het gemeenschappelijke bouwstuk, moeten de eigenaars van vruchtgebruik de schulden die ze hebben, vereffenen. Ze kunnen wederzijds schulden vorderen of een rechtszaak aanspannen.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/7) De eigenaars van vruchtgebruik kunnen onderling of van buiten uit één of meerdere bestuurder(s) benoemen om het gebouw te voltooien. De bepalingen met betrekking tot de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de bestuurder van de appartementseigenaars, gelden ook voor deze bestuurder.
(bijlage gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/7) Op het basale onroerende goed waarover vruchtgebruik verworven werd, als het gebouw feitelijk voltooid is en twee derde van de vrije gedeelten werkelijk gebruikt wordt, ook als vruchtgebruik niet verworven werd, worden de bepalingen omtrent appartementseigendom op het bestuur van het basale onroerende goed toegepast.
Deel 4. Verplichtingen van appartementseigenaars en vruchtgebruikers van een appartement
A)- Verplichtingen van de appartementseigenaars:
I- Algemene regel:
Artikel 18 – Appartementseigenaars moeten de vrije gedeelten, de nieuwbouwgedeelten en de gemeenschappelijke delen als een goede huisvader gebruiken. In het bijzonder moeten de appartementseigenaars de rechten van anderen respecteren en de bepalingen van het bestuursplan naleven.
In deze wet worden de volgende bedingen toegepast: bepaling van de schulden van de appartementseigenaars, de huurders en diegene die het recht van woonst en in de vrije gedeelten een bestendig recht van woonst hebben. Diegenen die deze schulden niet nakomen zijn samen met de appartementseigenaars hoofdelijk aansprakelijk. In verband met de uitgaven en verzekeringspremies worden de bepalingen van artikel 20 toegepast.
Bijlage - 10
II- Het onderhouden, beschermen en behoeden voor schade van het basale onroerende goed:
Artikel 19 – De appartementseigenaars zijn verplicht om het basale onroerende goed te onderhouden, het uitzicht en de bouwkundige esthetiek en de stevigheid te respecteren.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/8) Zonder de goedkeuring van alle andere appartementseigenaars kan een appartementseigenaar geen verbouwingen, restauratie-, schilder- of witkalkwerken uitvoeren in de gemeenschappelijke delen van het basale onroerende goed. Bovendien kan de eigenaar in zijn vrije gedeelte ook geen herstellingen uitvoeren of veranderingen aanbrengen die het basale onroerende goed schade kunnen berokkenen. De eigenaar kan wel herstellingen, voorzieningen of veranderingen aanbrengen aan het plafond, de vloer, de muur en in de vrije gedeelten die verbonden zijn met elkaar, mits toestemming van de mede-eigenaars en zonder schade te berokkenen aan het basale onroerende goed.
Iedere appartementseigenaar is verantwoordelijk, tegenover de ander appartementseigenaars, voor schade die hij berokkent aan het basale onroerende goed of aan de vrije gedeelten.
Bijlage – 111, 12, 13, 14
III- Tussenkomst in de algemene kosten van het basale onroerende goed:
Artikel 20 – (gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/9) Iedere appartementseigenaar, tenzij onderling anders bedongen:
a) moet verhoudingsgewijs bijdragen in de kosten en in de betaling van de portier, c.v. hulpkracht, tuinier of bewaker.
b) moet verhoudingsgewijs bijdragen in de kosten van de verzekeringspremie, het volledige onderhoud, bewaking, herstellingswerken, maandlonen en andere kosten. Hij moet ook delen in de gebruikskosten van de gemeenschappelijke voorzieningen in verhouding tot zijn perceelaandeel.
c) De appartementseigenaars kunnen zich niet aan deze bijdrage en aan de betaling van voorschotten onttrekken met het argument dat zij – door de eigenschappen van hun vrije gedeelten, geen behoefte hebben aan het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten of voorzieningen.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/9) Tegen een appartementseigenaar die niet bijdraagt in de kosten of voorschotten, kunnen andere appartementseigenaars afzonderlijk of de bestuurder volgens het bestuursplan, deze wet en de algemene bepalingen een rechtszaak aanspannen. Zij hebben ook het recht om een deurwaarder aan te stellen. Als een appartementseigenaar de kosten en voorschotten niet volledig of te laat betaalt, moet hij voor de dagen dat hij laattijdig of niet betaald heeft een maandelijkse nalatigheidsintrest van tien procent betalen.
Indien het onderhoud e.d. (zie kostenbeschrijving eerste alinea) tenietgedaan worden door een gebruiker, kunnen alle eigenaars die gebruikmaken van de vrije gedeelten van de appartementseigendom en die hun bijdragen betaald hebben, geld terugvorderen van de gebruiker of van diegene die de kosten veroorzaakt.
Annex - 15, 16
IV - Verzekeringsovereenkomst:
Artikel 21 – Zodra de appartementseigenaars bekend zijn, kan besloten worden om de appartementseigenaars van het basale onroerende goed overeenkomstig de waarde van het goed een verzekeringsovereenkomst te laten onderschrijven.
Bij het afsluiten van een verzekering zijn de appartementseigenaars verplicht hun bijdrage aan de verzekeringspremie te leveren. Het bedrag dat ze betalen staat in verhouding tot hun perceelaandeel.
Bij een volledige vernietiging van het basale onroerende goed zal de verzekering een schadevergoeding uitbetalen in verhouding tot het perceelaandeel van de appartementseigenaar, tenzij ander bedongen in het verzekeringscontract.
Indien één of meerdere vrij gedeelten, een nieuwbouwconstructie of een deel van de gemeenschappelijke plaatsen verwoest werden, zal de verzekering een schadevergoeding uitbetalen (voor de herstelling) in verhouding tot het perceelaandeel.
Indien de verzekering van het basale onroerende goed de schade niet kan vergoeden, kunnen de appartementseigenaars zich laten verzekeren op hun eigen naam en rekening om de schade aan de eigen vrije gedeelten te compenseren. Los van de verzekering van het basale onroerende goed is een eventuele schadevergoeding in dergelijk geval alleen bestemd voor de eigenaars die een bijkomende verzekering hebben onderschreven.
De bepalingen van de eigen verzekeringsovereenkomst primeren.
V – Waarborg voor de betaling van de gemeenschappelijke kosten:
Artikel 22 - (gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/10) De eigenaars van het appartement die er op een bestendige wijze gebruik van maken, zijn overeenkomstig artikel 20 gemeenschappelijk en hoofdelijk verantwoordelijk voor het gedeelte van de kosten en voorschotten die ze moeten betalen, voor nalatigheidintresten, voor de huurovereenkomst van een van de vrije gedeelten en voor het recht van woonst.
De huurder is echter alleen aansprakelijk voor het huurgeld dat hij moet betalen; de betalingen die hij heeft gedaan kan hij aftrekken van het huurgeld.
Indien de schulden van de eigenaar van het appartement via deze manier niet vereffend worden, worden de schulden door de rechtbank vastgesteld. Voor schulden die niet vereffend zijn, wordt op de vrije gedeelten een wettelijk hypotheekrecht aangewend ten voordele van de andere appartementseigenaars. Dit gebeurt op verzoek van de bestuurder, indien er een benoemd is, of door één van de appartementseigenaars.
In dit geval wordt de laatste alinea van artikel 807 van het Burgerlijk Wetboek toegepast.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/10) De appartementseigenaars hebben voorrang bij de vereffening van de schulden van de appartementseigenaar of andere verantwoordelijken.
VI – Verplichting tot toestemming:
Artikel 23 – Indien er in de vrije gedeelten van de appartementseigenaars of aan de voorzieningen in deze gedeelten schade hersteld moet worden of stukken vernieuwd moeten worden en men hiervoor ook het vrije gedeelte moet betreden, zijn de eigenaar van dat gedeelte of eventuele andere bewoners verplicht om toegang te verlenen zodat in dit gedeelte de nodige werken kunnen uitgevoerd worden.
Als een deel van het vrije gedeelte van een basaal onroerend goed beschadigd wordt en men binnen of buiten het vrije gedeelte moet zijn om het beschadigde deel of de beschadigde constructie te herstellen, of wanneer een herstelling van de voorzieningen van de gemeenschappelijke delen of vrije gedeelten noodzakelijk is, zijn de eigenaar van dat gedeelte of eventuele andere bewoners ervan verplicht om toegang tot dit deel te verlenen zodat de nodige werken uitgevoerd kunnen worden.
Omwille van de toestemmingsplicht in de hierboven beschreven alinea’s, zijn de eigenaars van het vrije gedeelte die toestemming hebben gegeven verplicht om eventuele schade die zou kunnen ontstaan, onmiddellijk te betalen aan de eigenaars of andere bewoners die er wonen.
VII – Verboden zaken:
Artikel 24 – In het vrije gedeelte van het basale onroerende dat in het register ingeschreven is als woonst, werkplaats of handelsplaats kunnen geen ziekenhuis, preventiecentrum, polikliniek, apothekerslaboratorium en dergelijke opgericht worden. Alle overeenkomsten die appartementseigenaars hieromtrent maken, zijn ongeldig. Centra die niet de kenmerken van een preventiehuis, ziekenhuis of polikliniek hebben, vallen hierbuiten.
In het vrije gedeelte van het basale onroerende goed dat in het register ingeschreven is, kunnen bioscopen, theaters, koffiehuizen, casino’s, nachtclubs, clubs, dansgelegenheden e.d., vergaderplaatsen, bakkerijen, restaurants, patisserieën, melkhuizen e.d., eetgelegenheden, productieafdelingen, verfwinkels, drukkerijen, winkels, galerijen, warenhuizen enz. enkel opgericht worden met de unanieme goedkeuring van de bond van eigenaars.
Deze goedkeuring kan op aanvraag van de bestuurder of van één van de appartementseigenaars op elke pagina van het eigendomsregister van de vrije gedeelten geregistreerd worden.
Bijlage - 17, 18
VIII – Overdrachtsplicht appartementseigendom:
Artikel 25 – Indien een appartementseigenaar zijn schulden niet kan dragen en zijn plichten niet nakomt, en wel zodanig dat de rechten en plichten van de andere appartementseigenaar te zwaar worden, kunnen deze laatste volgens de wet van de rechter vorderen om het eigendomsrecht van het vrije gedeelte aan hen over te dragen.
Na overleg met de bond van appartementseigenaars wordt het eigendomsrecht van deze appartementseigenaar over het vrije gedeelte, voor een bedrag gelijk aan de waarde ervan op de datum van de rechtszaak, betaald aan de appartementseigenaar; aan de andere appartementseigenaars van dit onroerende goed wordt in verhouding tot het perceeldeel een rechtszaak aangespannen voor de overdracht.
Indien bij dit besluit geen meerderheid te vinden is of een deel van de appartementseigenaars deze rechtszaak niet wilt aanspannen, kunnen andere appartementseigenaars de rechtszaak aanspannen. Dan wordt de eigendom van het vrije gedeelte van de gedaagde overgedragen aan de appartementseigenaars die de rechtszaak hebben aangespannen, in verhouding tot het perceeldeel.
Niet dragen van de schulden/niet nakomen van verplichtingen: definitie:
a) Het niet betalen van schulden die uit de gemeenschappelijke kosten en voorschotten voortvloeien, en waarvoor binnen twee kalenderjaren driemaal een deurwaardersexploot werd afgeleverd of waarvoor een rechtszaak is aangespannen.
b) Volgens artikel 33, het niet nakomen van de schriftelijke verplichtingen, het niet betalen van de schulden en de schending van de rechten van de andere appartementseigenaars gedurende één jaar, ondanks het bevel van de vrederechter van de plaats waar het basale onroerende goed zich bevindt om deze schulden te vereffenen.
c) Het gebruik van het eigen vrije gedeelte als bordeel, goktent of een gelijkaardige gelegenheid waar de goede zeden en het fatsoen geschonden worden.
Het in dit artikel beschreven recht van procederen, houdt in dat men binnen de zes maanden na de datum van kennisname van de reden voor het proces en vanaf de datum van het recht van procederen een rechtszaak kan aanspannen. Indien de rechtszaak niet binnen de vijf jaar wordt aangespannen, vervalt de beweegreden voor het proces.
Bijlage - 19
B) Verplichtingen van de eigenaars van het vruchtgebruik van een appartement:
Artikel 26 – De eigenaars van het vruchtgebruik van een appartement die het voorwerp zijn van deze overeenkomst, en die op het gemeenschappelijke bouwstuk waarop in de toekomst een gebouw zal gezet worden het vruchtgebruik van een appartement willen verwerven, zijn onderling verplicht dit gebouw te voltooien volgens het contract en plan. Ze moeten de daaruit voortvloeiende schulden tijdig betalen en de bouwwerken eerlijkheidshalve vlot laten verlopen.
Indien één van de eigenaars van het vruchtgebruik van een appartement de schulden die hem ten laste zijn na een aanmaning van de notaris niet vereffent binnen de twee maanden na de aanmaningsdatum, kan de rechter, op schriftelijke vraag van de anderen, overgaan tot een overdracht van het perceeldeel en het vruchtgebruik van het appartement met zijn toenmalige waarde, aan de andere deelhouders in verhouding tot het perceeldeel.
Als het gebouw binnen de wettelijke periode niet voltooid kan worden door een fout van één van de eigenaars van het vruchtgebruik van een appartement en zodoende het vruchtgebruik van het appartement vervalt, is de partij die de fout heeft begaan, verplicht om de schade te vergoeden.
Deel 5. Bestuur van het basale onroerende goed
A) Algemene regel:
Artikel 27 – Het basale onroerende goed wordt bestuurd door het comité van appartementseigenaars.
Het comité bepaalt zelf de manier van besturen in overeenstemming met de wetgeving.
Bijlage - 20
B) Bestuursplan:
Artikel 28 – Het bestuursplan, de manier van besturen, het doel, de vorm, de beloning van de bestuurders en opzichters of andere aspecten van het bestuur, worden bepaald door het bestuur zelf. Het bestuursplan is een overeenkomst die voor alle appartementseigenaars geldt.
Geschillen die uit het bestuur van het basale onroerende goed voortvloeien en die niet in het bestuursplan voorkomen, worden volgens deze wet en de algemene bepalingen geregeld.
(gewijzigd op 13/04/1983 – artikel 2814/11) Om het bestuursplan te wijzigen is een vier vijfde meerderheid van de appartementseigenaars nodig. De appartementseigenaars hebben volgens artikel 33 het recht om een rechtszaak aan te spannen. Het bestuursplan en de wijzigingen gelden zonder uitzondering voor de bestuurders, de opzichters, alle appartementseigenaars en hun opvolgers.
In het bestuursplan aangebrachte wijzigingen en de wijzigingsdatum worden in de rubriek (Verklaringen) van het eigendomsregister geregistreerd. Deze wijzigingen worden toegevoegd aan het bestuursplan en bewaard samen met de eigendomsbewijzen.
C) Vergadering van het comité van appartementseigenaars en besluiten:
I – Tijdstip van de vergadering
Artikel 29 – Het comité van appartementseigenaars vergadert minstens één keer per jaar op de tijdstippen vermeld in het bestuursplan. Als een dergelijk tijdstip niet overeengekomen werd, wordt er vergaderd in de eerste maand van elk kalenderjaar. Bij belangrijke aangelegenheden kan het comité gelijk wanneer vergaderen. Elke appartementseigenaar moet een oproepingsbrief ondertekenen of een aangetekende brief ontvangen met vermelding van de reden van de vergadering. Vergaderen is mogelijk op vraag van één derde van de bestuurders, opzichters of appartementseigenaars, vijftien dagen vóór de vergaderdatum, als men alle appartementseigenaars een oproeping laat ondertekenen of hen een aangetekende brief stuurt met vermelding van de reden van de vergadering. Bij de eerste oproeping, tijdens de eerste vergadering, bij het behalen van het vereiste quorum, wordt besloten waar en wanner de tweede vergadering zal plaatsvinden.
Bijlage – 21
II – Vereiste quorum:
Artikel 30 – Het comité van appartementseigenaars neemt een geldig besluit met één meer dan de helft of bij meerderheid van de stemmen van de appartementseigenaars. Of met één meer dan de helft of bij meerderheid van het aantal perceeldelen.
Indien bij de eerste vergadering niet het vereiste quorum aanwezig is om te vergaderen, worden besluiten ten laatste binnen één week op een tweede vergadering bij meerderheid van de aanwezigen genomen.
De bepalingen van deze wet in verband met het vereiste quorum zijn geldig.
III – Deelname aan de stemming:
Artikel 31 – Iedere appartementseigenaar, ongeacht de verhouding in perceeldelen, heeft één stem.
Een appartementseigenaar die in het basale onroerende goed meer één vrij gedeelte bezit, heeft voor iedere vrij gedeelte één stem. Een appartementseigenaar die meer dan één derde van alle stemmen bezit, wordt niet toegelaten, ongeacht het aantal vrije gedeelten dat hij in het eigendom bezit. Bij de telling van de stemming wordt er geen rekening gehouden met breuken. Indien een vrij gedeelte meer dan één eigenaar heeft, heeft de gemachtigde van dit vrije gedeelte, die verkozen wordt tijdens de eigenaarsvergadering, één stem. Indien één van de appartementseigenaars handelingsonbekwaam is, wordt hij vertegenwoordigd door een gemachtigde. Bij een toekomstig besluit dat één appartementseigenaar rechtstreeks aangaat, kan deze eigenaar op de vergadering aanwezig zijn; hij heeft echter geen stemrecht.
Een appartementseigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een gemachtigde, maar de gemachtigde kan niet één derde van de stemmen bezitten en mag zodoende niet optreden als gemachtigde.
IV – Besluiten:
Artikel 32 – Het comité van appartementseigenaars van het basale onroerende goed wordt bestuurd volgens de besluiten die in overeenstemming met zijn met de overeenkomsten, het bestuursplan en de wettelijke bepalingen.
Appartementseigenaars, wettelijke opvolgers, bestuurders en opzichters moeten zich houden aan de besluiten van het comité van appartementseigenaars.
Geschillen die kunnen voortkomen uit het gebruik van het basale onroerende goed of uit het bestuur, tussen de appartementseigenaars onderling, tussen de appartementseigenaars en de bestuurders of opzichters of tussen bestuurders en opzichters, worden opgelost en beslecht door het comité van appartementseigenaars.
De besluiten van het comité van appartementseigenaars worden bijgehouden in het notulenboek, beginnend bij nummer (1) en volgende. Elke pagina wordt bekrachtigd door een notaris. Het boek wordt ondertekend door de aanwezigen op de vergadering. Wie tegen een besluit gestemd heeft, vermeldt dit en ondertekent zijn vermelding.
Bijlage - 22, 23, 24
VI – Tussenkomst van de rechter:
Artikel 33 – Wanneer een appartementseigenaar de besluiten die werden genomen door het comité van appartementseigenaars niet aanvaardt of wanneer één van de appartementseigenaars of appartementsbewoners, huurders of personen die een bestendig recht hebben om in te wonen, zijn schulden en plichten niet nakomt en zodoende schade toebrengt aan de appartementseigenaar, kan deze appartementseigenaar bij de vrederechter van de plaats waar het basale onroerende goed zich bevindt, een rechtszaak aanspannen en tussenkomst van de rechter vorderen.
De rechter kan volgens deze wet en het bestuursplan, indien deze hierover geen uitspraken doen, onmiddellijk een besluit nemen. Hierbij wordt rekening gehouden met de bepalingen en met de regels van de eerlijkheid. De rechter ziet toe op de uitvoering het besluit binnen de vastgestelde termijn. Hij maakt het besluit bekend en bericht aan de betreffende persoon.
Indien het vonnis van de rechter niet binnen de vastgestelde termijn uitgevoerd wordt, kan diezelfde rechtbank besluiten om tenminste 100 tot maximum 2000 lire aan geldboete te innen. Hier geldt artikel 25.
D) Bestuurder:
I – Benoeming:
Artikel 34 – De appartementseigenaars kunnen onderling het bestuur van het basale onroerende goed aan een driekoppig verkozen comité of aan een externe persoon toevertrouwen. Deze personen worden (Bestuurder) en comité (Bestuurscomité) genoemd.
Indien het basale onroerende goed acht of meer vrije gedeelten heeft, moet een bestuurder aangesteld worden. Als het basale onroerende goed eigendom is van één persoon wordt de eigenaar van rechtswege als bestuurder beschouwd.
De bestuurder wordt benoemd door de appartementseigenaars, met een meerderheid van de stemmen en het aantal perceelaandelen.
De bestuurder kan tijdens de wettelijke jaarlijkse vergadering van het comité van appartementseigenaars herbenoemd worden. Het is ook mogelijk dat een voormalige bestuurder opnieuw benoemd wordt.
Indien de appartementseigenaars geen overeenkomst bereiken over het bestuur van het basale onroerende goed of als er tijdens de vergadering geen bestuurder kan benoemd worden, kan het vredegerecht van de plaats waar het basale onroerende goed zich bevindt op aanvraag van één van de appartementseigenaars een bestuurder benoemen. Deze bestuurder heeft dezelfde bevoegdheden als een bestuurder die wordt benoemd door de appartementseigenaars zelf. Hij heeft ook dezelfde verantwoordelijkheden tegenover de eigenaars. Een bestuurder die door het vredegerecht benoemd is kan pas zes maanden na de benoeming afgezet worden. Eerder kunnen de appartementseigenaars geen andere bestuurder aanstellen.
Als er echter een gewichtige reden in het spel is, kan de vrederechter die de bestuurder benoemd heeft, toestemming geven om een andere bestuurder aan te stellen.
Van de benoemde bestuurder kan bij de opmaak van de overeenkomst een waarborg geëist worden. Ook al is in de overeenkomst een dergelijke voorwaarde niet te vinden, kan het comité van appartementseigenaars van de bestuurder een waarborg vorderen.
De bestuurder is verplicht om zijn naam, voornaam, adres en werkadres in te kaderen en op te hangen naast de deur, bij de ingang of op duidelijk zichtbare plaats op het basale onroerende goed. Doet hij dit niet, kan de vrederechter op aanvraag van de bestuurder of leden van het comité, besluiten om een boete van 50 lire tot 250 lire te eisen.
Bijlage – 25
II – Taken van de bestuurder:
1. Het uitvoeren van het algemene bestuur:
Artikel 35 – De taken van de bestuurders worden in het bestuursplan beschreven. Tenzij anders bedongen in het bestuursplan, is de bestuurder bevoegd voor:
a) Het uitvoeren van de besluiten van het comité van appartementseigenaars.
b) Het nemen van de maatregelen in verband met het correcte gebruik, onderhoud en reparatie van het basale onroerende goed.
c) Het verzekeren van het basale onroerende goed.
d) Het innen van de voorschotten van de appartementseigenaars op de vastgestelde tijdstippen, zoals overeengekomen in het bestuursplan. Indien geen tijdstip bepaald werd, is dit binnen de eerste maand van elk kalenderjaar, voor de bescherming, reparatie, verzorging en onderhoud en ook het onderhoud van lift, c.v., airco en de verzekering van het basale onroerende goed. Als dit voorschot opgebruikt is, dient men voor de resterende zaken opnieuw een voorschot te innen.
e) Het aanvaarden van de volledige betalingen in verband met het bestuur van het basale onroerende goed. Het betalen van de schulden vanwege het bestuur. Het innen van de huurgelden van de vrije gedeelten, indien de appartementseigenaar een bestuurder volmacht heeft gegeven.
f) Het ontvangen van de betekeningen die het complete basale onroerende goed aangaan.
g) Het nemen van maatregelen ter vermijding van het verlies van een recht of betreffende het verstrijken van een periode die het basale onroerende goed aangaat.
h) Het nemen van maatregelen namens de appartementseigenaars in verband met de bescherming en onderhoud van het basale onroerende goed.
i) Een rechtszaak aanspannen of een gerechtsdeurwaarder aanstellen wanneer een appartementseigenaar zijn schulden niet betaalt of zijn verplichtingen niet nakomt. Het registreren van het recht van wettelijke hypotheek in het appartementseigendomsregister.
j) Het openen van een bankrekening in eigen naam maar in de hoedanigheid van bestuurder om het opgehaalde geld en de voorschotten te storten of af te halen.
k) Het bijeenroepen van het comité van appartementseigenaars.
2. Het bijhouden van de boeken en akten:
Artikel 36 – De bestuurder is verplicht om de besluiten van het comité van appartementseigenaars, de waarschuwingen, de samenvattingen van de bekendmakingen met datum en alle uitgaven op basis van artikel 32 in de betreffende boeken op datum te registreren en dit samen met de andere akten te bewaren.
Aan het einde van elk kalenderjaar moet dit notulenboek binnen de maand door een notaris bekrachtigd worden.
Een bestuurder die de in dit artikel omgeschreven taken niet vervult, wordt bestraft met de boetes beschreven in artikel 33 alinea 1.
3. Het uitwerken van het handelsontwerp:
Artikel 37 – Indien er geen door het comité van appartementseigenaars goedgekeurd handelsontwerp beschikbaar is, stelt de bestuurder tijdig een handelsontwerp op.
In dit ontwerp moet in het bijzonder:
a) Een voorlopige jaarrekening van de inkomsten en uitgaven van het basale onroerende goed opgenomen zijn.
b) De voorlopige uitgaven ten laste van iedere appartementseigenaar volgens de bepalingen van deze wet artikel 20, opgenomen zijn.
c) Het voorschotbedrag ten laste van iedere appartementseigenaar, volgens de bepalingen van artikel 20, naast de vermoedelijke uitgaven opgenomen zijn.
Dit ontwerp wordt ondertekend via aangetekend schrijven aan de appartementseigenaars of aan de gebruikers van de vrije gedeelten bekendgemaakt. Tot zeven dagen na de bekendmaking kan het ontwerp betwist worden. In dit geval kan het comité het ontwerp onderzoeken en een beslissing omtrent het ontwerp nemen. Indien nodig wordt een nieuw ontwerp opgesteld. Definitieve handelsontwerpen, besluiten van het comité van appartementseigenaars met betrekking tot handelsuitgaven, of voltrekking en faillietverklaring worden enkel aanvaard op basis van bewijsstukken in overeenstemming met artikel 68 alinea.
Bijlage - 26, 27
III – Verantwoordelijkheden van de bestuurder:
1. Algemene regel:
Artikel 38 – De bestuurder gedraagt zich als een gemachtigde verantwoordelijke tegenover de appartementseigenaars.
2. Rekenschap geven:
Artikel 39 – De bestuurder is verplicht op de tijdstippen vermeld in het bestuursplan rekenschap te geven van alle inkomsten en uitgaven. Indien het bestuursplan niet voorziet in deze tijdstippen, moet de bestuurder rekenschap geven binnen de eerste maand van elk kalenderjaar.
Op vraag van de helft van de appartementseigenaars, ongeacht het perceeldeel, kan ook buiten de tijdstippen vermeld in het bestuursplan rekenschap gevraagd worden.
IV - Rechten:
Artikel 40 – De bestuurder heeft dezelfde rechten als een gemachtigde.
Als de appartementseigenaars die hun schulden en verplichtingen niet tijdig en volledig nakomen ondanks een aanmaning door de notaris, kan een bestuurder zijn overeenkomst ontbinden zonder enig schadevergoeding te betalen. Hij kan in dat geval als bestuurder aftreden en de schade die hij heeft geleden als gevolg van zijn aftreding verhalen op de appartementseigenaars.
De bestuurder kan van de appartementseigenaars een toepasselijke beloning vragen, ook wanneer in het bestuursplan en de verbintenis geen beloning bepaald werd.
(gewijzigd: 13/04/1983 – artikel 2714/13) Het comité van appartementseigenaars bepaalt of een bestuurder die benoemd is door de appartementseigenaars in de normale uitgaven zal tussenkomen. En zo ja, wat zijn aandeel in die tussenkomst zal zijn. Zodra hierover een besluit genomen is, betaalt de bestuurder de helft van de kosten die hem ten laste vallen tijdens het bestuur.
E – Toezicht op het bestuur:
Artikel 41 – Het comité van appartementseigenaars houdt voortdurend toezicht op de werkwijze van de bestuurder. Als er een gewichtige reden in het spel is, kan het comité de bestuurder altijd vervangen.
Indien in het bestuursplan geen vaste tijdstip vastgesteld werd om de rekeningen te controleren, kan deze controle om de drie maanden plaatsvinden. Bij een gewichtige reden kan het comité de rekeningen op elk moment inspecteren.
De appartementseigenaars kunnen onderling afspreken wie wanneer voor dit toezicht zorgt. De toezichthouder of driekoppige raad van toezicht wordt gekozen met een meerderheid van de stemmen van het aantal appartementseigenaars en perceeldelen. De toezichthouder of de raad van toezicht maakt, op de data bepaald in het bestuursplan en bij gebrek hieraan in de eerste maand van elk nieuw kalenderjaar, het verslag van het toezicht en de bestuurswijze van het basale onroerende goed bekent aan het comité van appartementseigenaars. Het verslag wordt aangetekend verstuurd naar de appartementseigenaars.
Het verslag, de besluiten en eventuele andere belangrijk geachte onderwerpen worden door de toezichthouder in een boek bijgehouden, te beginnen bij nummer (1) en volgende; elke pagina wordt bekrachtigd door een notaris, gedateerd en ondertekend door de toezichthouder.
F – Vernieuwingen en supplementen:
I – Van nut:
Artikel 42 – De appartementseigenaars kunnen geen veranderingen aanbrengen aan de vrije gedeelten van het basale onroerende goed. De vrije gedeelten netjes, comfortabel of praktisch ontwerpen of de waarde van de gedeelten verhogen door allerlei vernieuwingen en constructies te bouwen, kan enkel met de goedkeuring van de appartementseigenaars aan de hand van de meerderheid van het aantal stemmen en perceeldelen. De kosten voor de vernieuwingen worden betaald door de genieters ervan in verhouding tot het gebruik.
(bijlage 10/12/1990 KHK – artikel 431/1: aangenomen op 05/02/1992 – artikel 3770/1) Indien één van de appartementseigenaars de gemeenschappelijke c.v. wenst om te zetten naar aardgas om zijn eigen goed te verwarmen, kan dit na goedkeuring van de appartementseigenaars aan de hand van de meerderheid van de stemmen van de appartementseigenaars en het perceeldeel.
(bijlage 10/12/1990 KHK – artikel 431/1: aangenomen op 05/02/1992 – artikel 3770/1) Indien besloten wordt om de gemeenschappelijke c.v. naar individuele c.v. om te zetten, veranderen ook de bepalingen die strijdig zijn met het besluit in het bestuursplan. De (veranderde) gemeenschappelijke kosten worden betaald in verhouding tot het perceeldeel.
II – Hoge kosten en luxe:
Artikel 43 – Indien de gewenste vernieuwingen en constructies zeer duur zijn of luxueus in verhouding met het gebouw; of wanneer ze zich op plaatsen en doorgangen bevindt die toebehoren aan alle appartementseigenaars van het basale onroerende goed, dan zijn appartementseigenaars die geen gebruik wensen te maken van de vernieuwingen niet verplicht om in de kosten te delen. De kosten worden dan betaald door de appartementseigenaars die de vernieuwingen en aanpassingen hebben gewenst.
Indien appartementseigenaars of hun opvolgers die in het begin niet wensten tussen te komen in de kosten nadien wel tussenkomen in de vernieuwingen, constructies ofwel beschermingskosten, kunnen zij in verhouding tot het perceeldeel, het recht van gebruik van de luxevernieuwing of –constructies verwerven.
III – Supplement vrije gedeelte:
Artikel 44 – Om te kunnen overgaan tot een nieuwbouw of constructie op het basale onroerende goed (een appartementsinlas in plaats van de tussenverdieping, parterre of een volledig appartement op de begane grond, in de vrije perceeldelen ofwel op de plaatsen beschreven in artikel 24 alinea 2, moet:
a) Het comité van appartementseigenaars hierover zijn unanieme goedkeuring geven.
b) De nieuwe situatie na de bouwwerken op het basale onroerende goed met inbegrip van de nieuwbouwconstructies en de perceeldelen die toegewezen moeten worden aan het vrije gedeelte, moeten volgens de regel opnieuw unaniem vastgesteld worden.
c) Indien een nieuwe constructie op het vrije gedeelte van het betreffende perceeldeel gebouwd wordt, moeten alle vrije gedeelten van het basale onroerende goed bij de ambtenaar van het kadaster geregistreerd worden in de officiële akte, rubriek erfdienstbaarheden van het register van appartementseigendom, volgens artikel 14 over de verwerving van appartementsvruchtgebruik. Volgens de bepalingen van artikel 13 moet dezelfde aanpassing gebeuren op de paginan van het oude, afgesloten register.
Appartementseigenaars die toestemming geven voor een nieuwbouwconstructie of uitbreiding maar hieraan zelf geen deelnemen, aanvaarden dat de perceeldelen door deze nieuwbouwconstructies kleiner worden. Ze aanvaarden in dat geval ook dat de vrije gedeelten toegewezen worden aan diegene die de nieuwbouwconstructies laat bouwen. Dit wordt in een officiële akte vastgelegd.
Omdat door de toewijzing van perceeldelen aan de nieuwbouwconstructies de perceeldelen kleiner worden, moeten de appartementseigenaars die niet zelf deelnemen aan de nieuwbouwconstructies vergoed worden. Het nieuw gebouwde vrije gedeelte uit de oude officiële akte wordt omgezet naar appartementsvruchtgebruiker en wordt eigendom van diegene die het heeft laten bouwen. Het wordt in het eigendomsregister op een nieuwe afzonderlijke pagina geschreven onder de nieuwe eigenaar of eigenaars.
Bijlage - 26, 27
G – Eigendomsoverdracht en belangrijke zaken:
Artikel 45 – De wettelijke registratie van het basale onroerend goed, de splitsing van het perceeldeel, de overdracht van een deel van het gesplitste gedeelte, eigendomsoverdrachten en vergelijkbare belangrijke zaken kunnen alleen gebeuren met de unanieme goedkeuring van de appartementseigenaars.
Hetzelfde geldt voor het slopen van de buitenmuren van het hoofdgebouw of het dak of het plaatsen van reclamepanelen.
Deel 6. De Beëindiging van de titel van eigenaar of de vruchtgebruiker van een appartement.
A) Beëindiging van de appartementseigendom:
I- Verlies van het basale onroerende goed samen met de bouwgrond of verlies door het onder staatsbeheer te brengen:
Artikel 46 – Appartementseigendom wordt opgeheven door hem te laten verwijderen uit het eigendomsregister.
Als de vrije gedeelten van het basale onroerende goed één eigenaar hebben, vervalt het appartementseigendom niet vanzelf.
De eigendomsregistratie van het basale onroerende goed van de eigenaar die alle vrije gedeelten onder zijn bezit heeft, wordt bij een omzetting naar een gewone eigendom verwijderd aan de hand van een schriftelijk verzoek. Het onroerende goed wordt in het algemene register op een nieuwe pagina en in overeenstemming met de oude registratie ingeschreven volgens het aandeel in de vrije gedeelten die gebonden zijn aan de bouwgrond. Indien er na verwerving van de appartementseigendom iets verandert aan het basale onroerende goed, wordt dit eveneens bij de nieuwe inschrijving geregistreerd.
Indien één van de vrije gedeelten met hetzelfde recht of met een persoonlijk recht voor registratie verklaard is, wordt dit ingeschreven. Dit recht moet eerst uit het register verwijderd worden met de toestemming van de rechthebbende; eerder kan men niet verzoeken om de appartementseigendom uit het register te verwijderen. Men kan ook niet verzoeken om de appartementseigendom van het basale onroerende goed te laten omzetten naar een gewone eigendom.
Indien een inschrijvingsgerechtigde geen toestemming geeft om de inschrijving te laten verwijderen, wordt zijn recht enkel overgedragen op het eigendomsdeel van de verschuldigde, of naargelang de eigenschappen van dit recht en indien hij goedkeuring geeft om alle gemeenschappelijke eigendomsdelen over te dragen, zonder dat het van het register wordt verwijderd op naam van de verschuldigde op alle gemeenschappelijke eigendomsdelen en op die manier in het algemene register ingeschreven.
Indien het basale onroerende goed samen met de bouwgrond compleet verwoest of onder staatsbeheer gebracht wordt, gebeurt de verwijdering van de registratie volgens de algemene bepalingen.
Indien het basale onroerende goed onder staatsbeheer gebracht wordt, wordt de vergoeding van elk vrij gedeelte in verhouding tot het perceeldeel en de nieuwbouwconstructies afzonderlijk bepaald; deze vergoeding wordt vervolgens uitbetaald aan de eigenaars.
II - Verwoesting van het basale onroerende goed: